Pensar en adquirir o rentar una vivienda a un precio asequible en ciudades como Berlín, Nueva York, Boston o Los Ángeles es una idea poco viable en la actualidad. Los elevados costos que se registran cada año han cambiado significativamente al mercado y el estilo de vida de los habitantes. Por ejemplo, en Los Ángeles los precios de los alquileres aumentaron un 7,3 % en tan solo un año (2014) y, por ende, las familias deben invertir el 47 % de sus ingresos para ello.
Hay que reconocer que existen diversos factores que inciden sobre este incremento en el precio de las viviendas como el acelerado crecimiento de la población y la alta demanda del alquiler. Sin embargo, no es un secreto que la expansión de plataformas de alquiler en línea, que hacen parte de la llamada ‘economía compartida’, como Homeway, Niumba, Rentalia, Housetrip, Hundredrooms, 9flats, Homelidays y, la más conocida, Airbnb, tienen mucho que ver en el asunto.
Aunque hace unos años la gran mayoría de los turistas se hospedaban en hoteles, proyectos como Airbnb cambiaron esta tendencia. Desde 2018, esta aplicación pone a disposición más de 5 millones de viviendas en más de 85.000 ciudades del mundo y su valor de mercado supera los USD 30.000 millones. No obstante, con el rápido crecimiento de la aplicación, los inquilinos locales han sido los más afectados.
Si bien entidades como la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC) de España aseguran que no existe evidencia de una relación directa entre estas aplicaciones y el incremento del precio de las viviendas, diferentes estudios demuestran lo contrario. En Boston, un documento elaborado por el Departamento de Economía, de la Universidad de Massachusetts, muestra que por cada 12 listas de Airbnb por área censal, los costos de los alquileres se elevaron en un 0,4 %.
Por otra parte, el estudio The Effect of Home-Sharing on House Prices and Rents: Evidence from Airbnb encontró que con cada aumento del 10 % en las listas de Airbnb, en un código postal de Estados Unidos, se registró un incremento del 0.42 % en los precios de renta y un incremento de 0.76 % en los costos de vivienda. En la ciudad de Nueva York, se demostró un crecimiento del 1,4 % entre 2015 y 2017.
En otros países como España parece existir un panorama más complejo. Aunque la información oficial es escasa, las cifras de Idealista, una de las principales firmas inmobiliarias, muestran que en algunas ciudades los precios de alquiler crecieron hasta un 15,9 % durante 2017, con un valor de 8,2 euros por metro cuadrado. De hecho, el incremento ha sido mayor en regiones como Cataluña, con un promedio de 26 % y precios de hasta 13,3 euros por metro cuadrado, y como la Comunidad de Madrid, con un crecimiento de 18 % y un costo de 12,9 euros por metro cuadrado.
Así mismo, el estudio sobre el precio medio de alquiler en España, elaborado por Alquiler Seguro, muestra que, allí, la renta consume el 37 % de los ingresos netos de un arrendatario, cuando el promedio recomendado no debe sobrepasar el 30 %. La situación es más compleja para quienes tienen que rentar una vivienda en otras zonas como Baleares, Madrid e Islas Canarias, donde los ingresos destinados para vivienda superan el 40 %. Esto demuestra un profundo problema de desigualdad.
Estos ejemplos revelan que la vivienda vacacional está distorsionando notablemente el mercado, y no solo el de renta, también el de compraventa. Esto se debe a que muchos inversionistas compran materiales para poner cada vez más pisos en alquiler mediante el uso de estas plataformas digitales, donde la rentabilidad es, aparentemente, mayor a la del modelo tradicional.
Un estudio realizado por la firma inmobiliaria Nested hace un cálculo sobre una vivienda que, en ciudades como Barcelona, podría costar aproximadamente 431.000 euros, y que se puede alquilar a largo plazo por 1.222 euros o a través de Airbnb por 4.358 euros. De ser así, con la primera opción la inversión se recuperaría en 353 meses (alrededor de 30 años) y con la segunda se lograría en tan solo 99 meses (cerca de ocho años).
Sin embargo, hay algunas aristas que no están del todo contempladas. Aunque a primera vista parece un negocio rentable, se debe tener en cuenta que, de los ingresos generados, se debe destinar un porcentaje (cercano al 20 %) en comisiones para las plataformas, lo que se suma a los costos por mantenimiento y limpieza. Además, la posibilidad de tenerlo arrendado constantemente no es 100 % segura
¿Por qué el impacto en el precio de la vivienda?
Una de las formas en la que estas aplicaciones reducen la oferta de viviendas asequibles está relacionada con una conversión simple: si una unidad residencial, que fue habitada por algún inquilino local, ahora figura en la lista de esta aplicación para ser rentada únicamente a corto plazo, automáticamente queda eliminada del mercado de viviendas residenciales y se añade al stock de habitaciones de hotel de la ciudad.
Teniendo en cuenta que las ciudades y los pueblos tienen un suministro limitado de viviendas, este proceso conduce a un aumento real de las rentas, un efecto que se presenta, principalmente, en los vecindarios de clase alta.
En efecto, este proceso genera consecuencias como el desplazamiento, la gentrificación y la segregación. Además, mientras que en los hoteles los turistas se hospedan en lugares adecuados y estratégicamente zonificados, las plataformas virtuales de alquiler distorsionan drásticamente este modelo y facilitan la inadecuada fusión de los mercados residenciales y turísticos.
Lo más complejo de todo es que, a diferencia de otros productos, estas unidades de vivienda que se eliminan del mercado no se pueden reemplazar rápidamente. Es por eso que se requieren medidas regulatorias, que vayan más allá de la imposición tributaria, ya que un impuesto simple es insuficiente para financiar el reemplazo de las unidades convertidas.
Crisis de vivienda asequible: el caso de Los Ángeles
Durante los últimos años, Los Ángeles se convirtió en el mercado de viviendas de alquiler menos asequible de Estados Unidos. En 2014, dentro de la ciudad, donde se renta la mayoría de las propiedades, una familia destinó el 47 % de sus ingresos en vivienda, de acuerdo con un estudio del investigador Dayne Lee, publicado en 2016 por la Harvard Law & Police Review.
Al mismo tiempo, hay una escasez de viviendas asequibles que se ha generado por otros fenómenos como la reducción de los salarios, el crecimiento de población y las políticas de zonificación que favorecen a las propiedades unifamiliares y de lujo. Por otra parte, situaciones como la crisis de ejecuciones hipotecarias, que se presentó en 2010, empeoró la falta de asequibilidad al expulsar a más de 100.000 expropietarios al mercado de alquiler. Mientras tanto, los residentes con mayores ingresos económicos repoblaron el centro de la ciudad, provocando una rápida gentrificación en los enclaves de inmigrantes de bajos ingresos, por ejemplo en Chinatown y Highland Park. En efecto, los precios de los alquileres aumentaron un 7,3 % solo en 2014.
Mientras el problema empeora en esta ciudad, los funcionarios han podido hacer muy poco para aumentar el stock de viviendas asequibles. De hecho, desde 2006, solo se ha podido construir una quinta parte de las 5.300 unidades asequibles que Los Ángeles necesitaba agregar cada año.
Uno de los causantes de esta situación es el desplome de la financiación. El Fondo Fiduciario de Vivienda Asequible de Los Ángeles disminuyó de USD 100 millones en 2008 a USD 19 millones en 2015, mientras que USD 1.7 mil millones en fondos estatales se han recortado de la Agencia de Reurbanización de California y del programa de Subsidios Globales para el Desarrollo Comunitario.
El impacto de Airbnb
Esta plataforma ha transformado el sector hotelero de Los Ángeles. En 2014, sus residentes enumeraron 11.401 unidades registradas en Airbnb y cerca de 135.000 de los 45 millones de turistas se alojaron en alguna de ellas durante ese año.
Así, la compañía informó que durante ese año generaron USD 314 millones en actividad económica en esa ciudad. Sus listados se concentran en siete de los barrios más costosos y densos: Venice, Downtown, Miracle Mile, Hollywood, Hollywood Hills, Echo Park y Silver Lake. Estos puntos turísticos representan casi la mitad de los listados de Airbnb y el 69 % de los ingresos generados por la aplicación. Durante 2014, los alquileres en estas zonas fueron 20 % más altos y aumentaron más rápido que los demás alquileres en toda la ciudad.
Mientras que la expansión de esta herramienta genera un efecto sobre los precios de vivienda en Los Ángeles, el panorama se agrava aún más si se tienen en cuenta los incrementos anuales en la demanda residencial. Incluso, bajo un modelo económico simple con una demanda constante de alquiler y frente a una curva de oferta poco sensible al cambio en precios, la disminución del 1 % en la oferta incrementaría el canon de arrendamiento en un 0,2 %. Bajo esta premisa, el alquiler de un apartamento de USD 2,680 se incrementaría en 67 dólares mensuales por la reducción de la oferta local.
Ahora bien, teniendo en cuenta que la llegada de estas plataformas es un fenómeno que apenas comienza a ser abordado por algunos gobiernos pero que está creciendo rápidamente, es urgente plantear soluciones que aborden todas las aristas y en las que primen las necesidades de los residentes sobre las de los turistas, con el fin de generar viviendas asequibles y garantizar la formalidad, integración y equidad, así como evitar el desplazamiento.
Para ello, es importante desarrollar una estrategia que evite la ‘hotelización’ y la conversión de edificios residenciales y unidades de vivienda que existen en el mercado. De igual forma, se debe establecer un límite máximo sobre la cantidad de unidades que se puedan registrar en Airbnb.
De hecho, considerando la complejidad que tienen varios gobiernos para llegar a un pronto acuerdo entre las diferentes partes, vale la pena mirar la forma en la que ciudades como Berlín han logrado una regulación. Desde 2014, esta ciudad implementó una norma que prioriza la seguridad y calidad de vida de los residentes con la prohibición del alquiler de propiedades enteras y, de este modo, reduce la escasez de vivienda y mitiga el aumento del precio de arriendo para los inquilinos locales.
A partir de entonces, Berlín cuenta con una autoridad encargada de inspeccionar aquellas propiedades con permiso y que están cumpliendo puntualmente con las exigencias de la ley. Además, esta regulación creó incentivos económicos para que los ciudadanos reporten propiedades que sean alquiladas por periodos cortos. Aquellos propietarios que no cuenten con un permiso expedido por el Senado de esa ciudad, que les permita rentar la totalidad del inmueble, deben enfrentar sanciones que alcanzan los 100.000 euros.
Sin lugar a dudas, se trata de un debate que no da espera. Si bien estas herramientas han generado ingresos adicionales y permiten que los turistas encuentren ofertas más económicas de alojamiento, son evidentes las externalidades negativas en la oferta de vivienda y, por supuesto, en el desempeño y las ganancias del sector hotelero.